Aluguel atrasado pode levar a despejo, inclusive sem que existam vários meses de dívida. A falta de pagamento permite ao proprietário cobrar os valores e pedir judicialmente o encerramento da locação. Isso não significa retirada automática: o inquilino somente pode ser obrigado a sair pelo procedimento legal e por ordem judicial. A existência de fiador, caução ou seguro-fiança pode alterar o andamento do processo. Ao receber uma cobrança, organize o contrato, os boletos e os comprovantes, confira o valor exigido e tente formalizar um acordo. Se houver citação judicial, procure orientação imediatamente.
Resumo rápido
- Uma parcela vencida já pode fundamentar cobrança e ação de despejo.
- O proprietário não pode retirar o inquilino por conta própria.
- A garantia locatícia pode mudar a possibilidade de uma decisão liminar.
- A Lei do Inquilinato permite evitar a rescisão mediante pagamento integral em condições específicas.
Depois de quanto tempo o aluguel atrasado pode levar a despejo?
Não existe uma regra geral exigindo dois, três ou mais meses de atraso para que o proprietário possa ajuizar a ação. O art. 9º, III, da Lei do Inquilinato permite desfazer a locação em razão da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
Na prática, o locador pode tentar uma cobrança ou um acordo antes de entrar com o processo, mas isso não cria um prazo mínimo obrigatório para todos os casos. O contrato, a data de vencimento, a composição da dívida e as garantias precisam ser conferidos.
O proprietário pode retirar o inquilino diretamente?
Não. O proprietário não deve trocar a fechadura, retirar os bens, cortar serviços ou entrar no imóvel para forçar a saída. A retomada deve seguir o procedimento legal, e eventual desocupação forçada depende de ordem judicial. Em situações sem inadimplência, também é importante entender quando o proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato.
A inadimplência também não autoriza entrada livre no imóvel. Os limites podem ser consultados no conteúdo sobre quando o proprietário pode entrar no imóvel alugado.
A notificação é obrigatória antes da ação?
A notificação extrajudicial pode documentar a cobrança, apresentar a composição da dívida e abrir espaço para um acordo. Entretanto, ela não deve ser tratada como requisito universal para toda ação de despejo por falta de pagamento.
Quando houver notificação, confira o período cobrado, os encargos incluídos, os juros, a multa e os pagamentos que já foram feitos. Responder por escrito ajuda a registrar uma proposta ou apontar erro no cálculo.
A garantia locatícia muda o processo?
Pode mudar. O art. 59, § 1º, IX, prevê a possibilidade de liminar para desocupação em quinze dias quando a ação tiver como fundamento exclusivo a falta de pagamento e o contrato estiver sem uma das garantias previstas em lei, seja porque não foi contratada, terminou ou houve pedido de exoneração.
Essa liminar também exige o atendimento das condições legais, incluindo a caução judicial que cabe ao locador. Quando existe fiador, caução, seguro-fiança ou outra garantia válida, essa hipótese específica de liminar pode não ser aplicável, embora a ação de despejo e cobrança ainda possa prosseguir.
Se o contrato utiliza depósito como garantia, veja também como funciona a caução de aluguel e sua devolução.
É possível pagar a dívida depois que a ação começa?
O art. 62 da Lei do Inquilinato permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão mediante o pagamento do débito atualizado, por depósito judicial, no prazo de quinze dias contado da citação.
O valor pode incluir aluguéis e acessórios vencidos até o pagamento, multas contratuais exigíveis, juros, custas e honorários do advogado do locador. Se o depósito for considerado incompleto, a lei prevê procedimento específico para possível complementação.
Essa possibilidade não pode ser usada novamente quando o locatário já tiver utilizado a mesma faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação. Como o cálculo e o prazo são processuais, quem já recebeu a citação deve procurar advogado ou Defensoria Pública imediatamente.
O que fazer ao receber uma cobrança?
- confira os meses e os valores cobrados;
- compare juros e multa com o contrato;
- verifique condomínio, IPTU e outros encargos;
- separe comprovantes de pagamentos já realizados;
- registre propostas e respostas por escrito;
- não assuma um parcelamento que não conseguirá cumprir.
A planilha da dívida deve separar aluguel, condomínio, IPTU, multa, juros, correção e eventuais honorários. Pagamentos parciais, depósitos sem identificação e acordos anteriores também precisam ser considerados.
Se a cobrança incluir valores condominiais, verifique se são despesas ordinárias atribuídas ao inquilino ou extraordinárias do proprietário. O conteúdo sobre quem paga o fundo de reserva ajuda a entender essa separação.
Como deve funcionar um acordo?
O acordo deve informar o valor total, os meses incluídos, os encargos, a entrada, o número de parcelas, os vencimentos e a consequência de um novo atraso. Também deve esclarecer se a locação continuará ou se haverá entrega negociada do imóvel.
Se houver fiador, seguradora ou administradora, esses participantes podem precisar ser comunicados conforme a garantia e o contrato. Um pagamento parcial sem documento não garante que a ação será interrompida ou que toda a dívida foi renegociada.
O que fazer ao receber uma citação judicial?
Não ignore o documento. A citação inicia prazos que podem afetar a defesa, o pagamento da dívida e a permanência no imóvel. Procure orientação jurídica e leve contrato, comprovantes, boletos, mensagens, notificações e eventual proposta de acordo.
Confira se existem valores duplicados, cobranças já quitadas ou encargos que não pertencem ao inquilino. A discordância sobre parte da dívida não deve ser usada como motivo para ignorar todo o processo.
Quais são os prazos para sair do imóvel?
O prazo depende da decisão e da hipótese legal aplicada. Em determinadas situações de falta de pagamento sem garantia, pode haver liminar de desocupação em quinze dias. Depois de uma sentença procedente, a Lei do Inquilinato também estabelece prazos para desocupação voluntária, que variam conforme o fundamento do despejo.
Por isso, não é correto afirmar que todo inquilino terá sempre quinze ou trinta dias. A decisão judicial, a garantia, o fundamento da ação e o momento do processo precisam ser analisados.
Como entregar as chaves corretamente?
Se o inquilino decidir sair, a entrega das chaves deve ser formalizada com data e comprovante. Abandonar o imóvel ou apenas deixar as chaves na portaria pode manter a discussão sobre aluguel, encargos e devolução da posse.
Também é necessário registrar o estado do imóvel, as leituras de consumo e os bens entregues. Veja como organizar esse momento no conteúdo sobre vistoria de saída do imóvel alugado.
Conclusão
O atraso pode permitir cobrança e ação de despejo desde o primeiro vencimento não pago, mas não autoriza retirada direta do inquilino. Confira a dívida, documente qualquer acordo e procure orientação imediatamente se houver citação judicial.
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Perguntas frequentes
Com um mês de atraso já pode haver ação de despejo?
Sim. A falta de pagamento no vencimento pode fundamentar cobrança e ação. Isso não significa retirada imediata ou automática do inquilino.
O proprietário pode trocar a fechadura?
Não deve usar esse tipo de medida para forçar a saída. A retomada e eventual desocupação precisam seguir o procedimento legal.
Posso pagar a dívida depois que a ação começar?
A Lei do Inquilinato permite evitar a rescisão por meio do pagamento judicial integral em condições específicas. O prazo geralmente é contado da citação, por isso é necessário buscar orientação rapidamente.
A existência de fiador impede o despejo?
Não. A garantia pode alterar a cobrança e afastar uma hipótese específica de liminar, mas não impede que o locador peça judicialmente o despejo por falta de pagamento.