Para saber se o fundo de reserva é pago pelo inquilino ou proprietário, é preciso verificar a finalidade da cobrança. A constituição do fundo é considerada despesa extraordinária e cabe ao proprietário. Já a reposição de valores utilizados para pagar despesas ordinárias do período da locação pode ser atribuída ao inquilino. Portanto, o nome “fundo de reserva” no boleto não resolve a dúvida. Solicite o demonstrativo, a ata e a explicação sobre a utilização do dinheiro. Se o fundo financiou uma obra, uma melhoria ou uma despesa anterior ao contrato, a cobrança não deve ser repassada automaticamente ao locatário.
Resumo rápido
- A constituição do fundo de reserva é responsabilidade do proprietário.
- A reposição por despesas ordinárias do período pode caber ao inquilino.
- Despesas referentes ao período anterior à locação não devem ser repassadas ao locatário.
- A descrição genérica no boleto não comprova a natureza da cobrança.
- Ata, demonstrativo e prestação de contas ajudam a definir quem paga.
O que é o fundo de reserva?
O fundo de reserva é formado pelo condomínio para enfrentar despesas previstas na convenção, no orçamento ou em decisões da assembleia. A finalidade, a forma de arrecadação e as regras para utilização podem estar na convenção condominial ou nas deliberações dos moradores.
Na relação entre condomínio e proprietário, a unidade deve pagar as cobranças regularmente aprovadas. A divisão entre proprietário e inquilino aparece depois, na relação de locação, conforme a natureza ordinária ou extraordinária da despesa.
Quando o fundo de reserva é do proprietário?
O art. 22 da Lei do Inquilinato atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio. Entre os exemplos apresentados pela lei está a constituição do fundo de reserva.
Em termos práticos, o proprietário deve pagar quando a cobrança está formando o patrimônio do fundo ou financiando despesas extraordinárias. Isso pode incluir valores destinados a obras estruturais, reformas amplas, melhorias ou compra e instalação de novos equipamentos para o edifício.
Também não deve ser repassada ao inquilino uma cobrança relacionada a período anterior ao início da locação. A data do rateio e a origem da despesa precisam ser conferidas, ainda que o boleto tenha vencido durante o contrato.
Quando o inquilino pode pagar a reposição?
O art. 23 da Lei do Inquilinato coloca as despesas ordinárias de condomínio sob responsabilidade do locatário. A lei inclui a reposição do fundo de reserva quando o dinheiro foi utilizado para custear ou complementar essas despesas ordinárias.
Isso pode ocorrer quando o fundo foi usado para despesas rotineiras do período da locação, como limpeza, conservação, salários, manutenção de equipamentos comuns ou pequenos reparos.
A reposição precisa corresponder ao período ocupado pelo inquilino e a despesas que efetivamente seriam de sua responsabilidade. Se o dinheiro foi usado em obra extraordinária ou em débito anterior, o simples uso da palavra “reposição” não transfere a cobrança ao locatário.
Como identificar a finalidade da cobrança?
O boleto pode trazer apenas uma linha chamada “fundo de reserva”, sem explicar se o valor está constituindo o fundo ou recompondo dinheiro já utilizado. Nesse caso, peça os documentos antes de concluir quem deve pagar.
- boleto detalhado do condomínio;
- demonstrativo mensal de receitas e despesas;
- ata que aprovou a cobrança ou a utilização do fundo;
- período ao qual a despesa se refere;
- descrição da obra, manutenção ou serviço custeado.
Esses documentos mostram se houve formação do fundo, utilização para despesa extraordinária ou reposição por gasto ordinário. Sem a discriminação, proprietário e inquilino discutem apenas o nome dado à rubrica.
Exemplos de responsabilidade
Se o condomínio arrecada valores para pintar a fachada, realizar obra estrutural ou instalar um equipamento novo, a despesa tende a ser extraordinária e do proprietário.
Se o fundo foi usado para complementar o pagamento da limpeza ou de uma manutenção ordinária durante a locação, a reposição pode ser cobrada do inquilino, desde que exista comprovação.
Quando o reparo ocorreu dentro do apartamento, a análise deixa de depender apenas das regras do condomínio. A origem do problema passa a ser relevante. Veja como dividir o custo de um conserto hidráulico no imóvel alugado. A mesma análise da origem e da responsabilidade deve ser feita em defeitos elétricos.
O que fazer se a cobrança foi repassada indevidamente?
Comunique a imobiliária ou o proprietário por escrito. Identifique o mês, o valor e a rubrica contestada. Peça a separação entre despesas ordinárias e extraordinárias e anexe os documentos do condomínio, se já os tiver.
Evite deixar de pagar todo o boleto do condomínio sem orientação, pois existem outras despesas que podem ser de responsabilidade do inquilino. A cobrança pode continuar mesmo quando uma parte do valor está sendo contestada, mas existem limites para as medidas adotadas contra o devedor, como explicado nos conteúdos sobre se o condomínio pode cortar a água por inadimplência e se pode impedir inadimplente de usar áreas comuns como forma de pressão pelo pagamento. Uma alternativa prática é pedir que a administradora da locação corrija o repasse ou informe por escrito como será feito o reembolso.
Se o valor foi abatido da garantia no encerramento do contrato, a prestação de contas deve indicar a origem da cobrança. Consulte também as regras para a devolução da caução de aluguel.
Como tratar o fundo na saída do imóvel?
No acerto final, confira os boletos pagos durante toda a locação. Separe a constituição do fundo, as reposições e o período de cada despesa. Uma planilha simples com data, valor e finalidade facilita a conferência.
Se houver divergência, apresente os comprovantes junto com a contestação da vistoria de saída do imóvel. Embora a vistoria trate principalmente do estado físico, o acerto financeiro deve identificar todas as cobranças discutidas no encerramento.
Conclusão
A constituição do fundo de reserva cabe ao proprietário. O inquilino pode pagar somente a reposição relacionada a despesas ordinárias do período da locação. Antes de aceitar o repasse, confira a finalidade e os documentos da cobrança.
Leia também
- Mofo no imóvel alugado: quem paga para resolver?
- O inquilino precisa pintar o imóvel ao sair?
- O síndico pode entrar no apartamento?
Perguntas frequentes
Todo fundo de reserva é pago pelo proprietário?
Não. A constituição do fundo é despesa do proprietário, mas a reposição de valores usados para despesas ordinárias do período da locação pode ser atribuída ao inquilino.
O contrato pode transferir todo o fundo ao inquilino?
A cláusula deve ser analisada junto com a divisão legal entre despesas ordinárias e extraordinárias. Uma previsão genérica não transforma automaticamente uma despesa extraordinária em obrigação do inquilino.
Como descobrir em que o fundo foi utilizado?
Peça o demonstrativo financeiro, a composição do boleto, a ata correspondente e a descrição das despesas pagas com o fundo.
O inquilino pode pedir comprovantes ao proprietário?
Sim. A própria Lei do Inquilinato permite que o locatário exija a comprovação das despesas ordinárias cobradas. O pedido deve ser feito por escrito à imobiliária ou ao locador.