Na vistoria de saída do imóvel, podem ser cobrados danos, itens faltantes, alterações não autorizadas e obrigações do inquilino comprovadas pela comparação com a vistoria de entrada. O locatário não deve pagar por desgaste normal, defeitos que já existiam ou problemas estruturais pelos quais não é responsável. Pintura, limpeza e reparos também não podem ser cobrados apenas por uma afirmação genérica da imobiliária. É necessário considerar o estado inicial, o contrato, o tempo de uso e as provas disponíveis. Se discordar do laudo, responda item por item e guarde fotos, vídeos, mensagens, orçamentos e o comprovante da entrega das chaves.
Resumo rápido
- A vistoria de entrada é a principal referência para a comparação.
- Danos provocados pelo inquilino podem ser cobrados.
- Desgaste decorrente do uso normal não deve ser tratado como dano.
- Defeitos anteriores e problemas estruturais precisam ser separados.
- A cobrança deve identificar o item, o motivo e o valor correspondente.
O que a Lei do Inquilinato determina?
O art. 23, III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário restitua o imóvel no estado em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do uso normal.
A mesma lei estabelece que o inquilino deve reparar os danos provocados por si, seus familiares, dependentes, visitantes ou prestadores. Também não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do proprietário.
Por outro lado, o art. 22 atribui ao locador os deveres relacionados às condições de uso do imóvel e aos vícios ou defeitos anteriores à locação. Por isso, a vistoria final precisa separar o que foi causado pelo inquilino daquilo que já existia ou envelheceu normalmente.
Qual é a importância da vistoria de entrada?
A vistoria de entrada registra como estavam paredes, pisos, portas, janelas, móveis, instalações e demais itens quando o imóvel foi entregue. Sem essa referência, fica mais difícil afirmar que determinada marca ou defeito surgiu durante a locação. Isso também é importante quando houve troca de segredo, cilindro ou fechadura durante o contrato; veja quando o inquilino pode trocar a fechadura do imóvel alugado e quais alterações devem ser documentadas.
As descrições devem ser acompanhadas de fotos sempre que possível. Expressões genéricas, como “pintura em bom estado” ou “piso conservado”, ajudam menos do que registros que mostrem manchas, riscos, furos, trincas e sinais de desgaste existentes.
O inquilino também deve guardar as mensagens enviadas no começo do contrato para informar defeitos que não constavam no documento. Esses registros passam a complementar a vistoria inicial.
Qual é a diferença entre dano e desgaste normal?
Desgaste normal é a deterioração esperada pelo tempo e pelo uso regular do imóvel. Pode incluir pequenas marcas, perda natural de brilho e envelhecimento de materiais, desde que sejam compatíveis com a duração e as condições da locação.
Dano é uma alteração que ultrapassa esse envelhecimento esperado. Quebra, mancha profunda, peça retirada, risco intenso, instalação modificada ou avaria causada por uso inadequado podem gerar cobrança quando houver prova.
O tempo de ocupação muda essa avaliação. Um acabamento utilizado durante vários anos não deve ser comparado com um material novo como se não tivesse vida útil e envelhecimento próprios.
A pintura pode ser cobrada?
A resposta depende do estado inicial, do contrato e das condições encontradas na saída. Se o imóvel foi entregue recém-pintado e voltou com alteração de cor, manchas fortes ou danos além do uso normal, a cobrança pode ser discutida com base nas provas. Quando a devolução acontece antes do prazo combinado, também é necessário verificar a multa por sair antes do fim do contrato.
Quando a pintura já estava desgastada ou apresentou apenas o envelhecimento compatível com o período de ocupação, não é correto presumir que o inquilino deve financiar uma renovação completa. Veja a análise específica sobre quando o inquilino precisa pintar o imóvel.
Mofo e infiltração podem ser cobrados?
Antes da cobrança, é necessário identificar a origem. O mofo pode estar relacionado à ventilação e ao uso, mas também pode ser consequência de vazamento, falha de impermeabilização, infiltração ou condição estrutural. O mesmo cuidado vale se a vistoria apontar presença de pragas: a infestação não deve ser atribuída automaticamente ao inquilino sem verificar quando surgiu e de onde veio. Veja também quem paga a dedetização em imóvel alugado.
Uma fotografia da mancha não prova sozinha quem causou o problema. Quando houver dúvida, pode ser necessário relatório técnico. O conteúdo sobre mofo no imóvel alugado explica os fatores que mudam essa responsabilidade.
Como contestar a vistoria de saída?
Peça uma cópia integral do laudo de saída, incluindo as fotografias. Compare cada apontamento com a vistoria de entrada e responda por escrito dentro do prazo informado pela imobiliária ou pelo contrato.
- identifique o item contestado;
- mostre como ele aparecia na vistoria de entrada;
- explique se a diferença representa desgaste normal;
- anexe fotos, vídeos, mensagens ou comprovantes de manutenção;
- peça orçamento detalhado quando o valor não estiver demonstrado.
Evite responder apenas que “não concorda”. Uma contestação item por item facilita a revisão e cria um registro mais útil caso a divergência continue.
Como a vistoria afeta a caução?
Os danos apontados na vistoria podem ser usados para justificar descontos na garantia, mas cada valor deve ser demonstrado. A caução não deve ser retida integralmente apenas porque existe uma divergência genérica sobre o estado do imóvel.
Proprietário ou imobiliária devem apresentar a relação dos descontos, os documentos utilizados e o saldo final. Veja como funciona a devolução da caução de aluguel.
Quando pedir avaliação técnica?
Uma avaliação profissional pode ser necessária quando a cobrança envolve instalação elétrica, vazamento, infiltração, piso, marcenaria, eletrodomésticos fornecidos com o imóvel ou outro problema cuja origem não possa ser determinada apenas pelas fotografias. Quando a dúvida estiver em um equipamento entregue com a locação, veja também quem paga pelo eletrodoméstico quebrado no imóvel alugado.
Em reparos hidráulicos, por exemplo, o responsável depende da origem do problema, do estado anterior do imóvel e da existência de eventual mau uso.
O parecer deve descrever o defeito encontrado, sua causa provável e o serviço necessário. Um orçamento sem explicação técnica pode indicar o preço de uma reforma, mas não necessariamente comprova que o inquilino causou o dano.
O que guardar depois da entrega das chaves?
- protocolo ou recibo da entrega das chaves;
- vistoria de entrada e de saída;
- fotos e vídeo final do imóvel;
- comprovantes das últimas contas;
- mensagens sobre reparos e manutenções;
- contestação enviada e resposta recebida.
Esses documentos ajudam a demonstrar a data da devolução, as condições do imóvel e o encerramento das obrigações. Guarde-os até que o acerto financeiro e a devolução da garantia sejam concluídos.
Conclusão
A vistoria de saída deve comparar o estado inicial e final do imóvel. Uma cobrança válida precisa indicar o dano, demonstrar que ele ultrapassa o uso normal e relacioná-lo à responsabilidade do inquilino.
Leia também
- Problema elétrico no imóvel alugado: quem paga?
- Fundo de reserva: inquilino ou proprietário deve pagar?
- Vazamento do apartamento de cima: quem paga?
Perguntas frequentes
Sem vistoria de entrada, a imobiliária pode cobrar?
A cobrança pode ser apresentada, mas será necessário demonstrar por outros meios que o dano não existia antes e foi causado pelo inquilino. Sem registro inicial, a comparação fica mais difícil.
Furos na parede podem ser cobrados?
Depende da quantidade, do tamanho, do estado inicial e do contrato. Pequenos sinais compatíveis com o uso não devem ser avaliados da mesma forma que perfurações numerosas ou danos relevantes.
O inquilino pode acompanhar a vistoria?
O acompanhamento é recomendável porque permite registrar as condições e esclarecer dúvidas no momento. Se não puder comparecer, peça o laudo completo, as fotografias e prazo para contestação.
Desgaste do piso pode ser cobrado?
O desgaste natural pelo tempo e pelo uso regular não deve ser cobrado como dano. Quebra, mancha profunda ou risco provocado por uso inadequado pode gerar cobrança quando houver prova.